Berlin vote pour la «communalisation» de 240.000 logements

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Ellande Duny-Pétré
Ellande Duny-Pétré
Hezitzailea. Burgoseko auzitik geroz mugimendu abertzalean engaiatua. Enbatan, Hegoaldeko kronikaren arduraduna.
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Berlin

Nous ne sommes pas seuls. A travers toute l’Europe, les populations font face à de graves difficultés pour se loger, liées aux inégalités et à la spéculation. Elles se soulèvent, s’organisent et cherchent des solutions. A contrario, les gouvernements en place, par leur passivité et leurs atermoiements, montrent leur vrai visage. Coup de projecteur sur la bataille en cours à Berlin.

59,13% des Berlinois (74,98% de participation) ont approuvé par le biais d’un referendum d’initiative populaire, le 26 septembre, le droit pour la ville d’exproprier les grands propriétaires immobiliser, ceux qui possèdent plus de 3000 appartements. Ceci dans le but de «communaliser» les logements. Berlin pourra ainsi consacrer 30 milliards d’euros pour racheter plus de 240.000 appartements.
En premier lieu, 359.000 signatures ont été recueillies par les organisateurs du référendum, un record pour un scrutin de ce genre. Le résultat positif, même s’il n’est pas contraignant pour la future mairie, est un avertissement sur la politique du logement dans la capitale, mais aussi dans les autres métropoles allemandes, où la cherté des loyers est devenue la troisième préoccupation de la population, juste derrière le climat et les retraites.
Berlin a tellement gagné en attractivité et en habitants depuis 2010 que les prix des loyers ont été multipliés par deux, sans que le salaire moyen augmente au même rythme. L’offre de logement accessible à la location est extrêmement réduite. A ceci s’ajoute un taux record de locataires, entre 83 et 86% selon les sources, ce qui rend les habitants particulièrement sensibles aux évolutions des prix. La hausse des loyers est de l’ordre de 43% en cinq ans.

Etat des lieux

L’angoisse s’exprime dans la rue. Au moins six sociétés, propriétaires de plusieurs milliers de logements à Berlin, sont visées par l’initiative citoyenne, nommée “Exproprier Deutsche Wohnen et co.”. Ces entreprises sont Vonovia, ADO Properties, TAG Immobilien, Covivio (dont un quart du capital est entre les mains du milliardaire italien Leonardo Del Vecchio), le fonds Blackstone, qui avait déjà jeté son dévolu sur l’immobilier espagnol, ou Akelius, propriété d’un milliardaire suédois, Roger Akelius, qui gère ses fonds via une fondation implantée aux Bahamas, un paradis fiscal. «Akelius n’est pas le plus gros propriétaire immobilier de Berlin, mais c’est le pire spéculateur. Ses loyers sont les plus élevés. Ceux qui paient le plus, ce sont les nouveaux locataires. Pour les anciens contrats, Akelius fait pression pour se débarrasser des locataires. Sinon, son profit stagne», témoigne une locataire d’un immeuble qui a été racheté par le groupe suédois.
Les deux grandes compagnies immobilières, Deutsche Wohnen et Vonovia cotées en Bourse font partie des investisseurs qui ont racheté d’immenses lots de logements à Berlin dans les années 2000. La municipalité, très endettée et gestionnaire d’un immense parc immobilier hérité de l’ancienne RDA, avait décidé d’en privatiser une partie. Depuis, Deutsche Wohnen et Vonovia sont devenus les symboles de la spéculation immobilière dans la capitale. Acculés, soucieux de faire baisser la pression, les deux groupes ont déjà rétrocédé 14.500 logements à la municipalité, pour 2,4 milliards d’euros. Il n’est pas sûr que cette revente suffise à calmer la tension.

Bagarres tous azimuts

Face à cette évolution du marché du logement, à Berlin et dans les autres grandes villes du pays, le gouvernement allemand a adopté en 2015 une loi dite de « frein au prix des loyers ». Elle devait limiter la hausse dans les zones tendues. Elle n’a pas changé grand chose dans la capitale, les loyers y ont poursuivi leur ascension. La municipalité de Berlin, dirigée depuis 2016 par une coalition de gauche – sociaux-démocrates, Verts et parti de gauche Die Linke – a donc décidé en 2019 d’un plafond strict des loyers. La mesure prévoyait deux volets : un gel des loyers pour cinq ans, avec des hausses minimes permises en cas de rénovations ; et dans un second temps une baisse obligatoire des loyers qui dépassaient le plafond. Les propriétaires récalcitrants s’exposaient à une amende.
En novembre 2020, plus de 350.000 foyers ont ainsi vu leur loyer réduit. Mais les députés des partis de droite CDU —le parti d’Angela Merkel— et FDP (parti libéral) ont contesté la mesure devant le tribunal constitutionnel. Celui-ci a tranché en leur sens en avril dernier, annulant le le gel et les baisses de loyers, et obligeant les locataires à rembourser rétroactivement. Les juges n’ont pas considéré que la mesure en elle-même était inconstitutionnelle, ils ont simplement considéré que la législation sur le logement était une compétence fédérale. La nuance ne rend pas moins amère la situation des locataires. «Akelius a immédiatement réclamé de payer la différence de manière rétroactive, signale une locataire Je suis vraiment indignée », indique une Berlinoise. «Le jugement du tribunal constitutionnel est politique, fortement influencé par la CDU », juge pour sa part Marco Hosemann, de l’initiative hambourgeoise Droit à la ville. Aujourd’hui, les initiatives pour le droit au logement demandent un plafonnement national des loyers, ou une mesure votée au niveau du pays qui permettrait aux villes de décider d’un plafonnement local.
Que ce soit à Hambourg, Francfort, Berlin, Munich, Cologne, des locataires se mobilisent partout pour le droit au logement. «Les loyers, c’est la grande question sociale aujourd’hui», assure Monika Schmid-Balzert, directrice de l’alliance des locataires de Bavière et porte-parole d’une campagne nationale lancée début 2021. Cette initiative, portée par des associations de locataires et des syndicats, demande un gel de six ans des loyers dans tout le pays et la construction massive de logements neufs à des prix accessibles. «Nous revendiquons un gel des loyers le temps de mettre en œuvre des réformes globales, précise Tilman Schaich, d’un mouvement de locataires de Munich, la ville la plus chère d’Allemagne. Il faudrait par exemple renforcer les sanctions contre les propriétaires qui ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers et réformer le droit foncier… L’objectif est de rendre la spéculation immobilière moins attractive».
A l’échelle européenne, les actifs des acteurs de ce marché passent ainsi de 3,5 à 86 milliards d’euros entre 2006 et 2021, galvanisés par de très faibles taux d’intérêts. Ce basculement du marché entraîne l’exclusion des primo-accédants à l’accession à la propriété, tandis que certains quartiers voient leur population entièrement renouvelée en l’espace d’une décennie sous la pression de la hausse des loyers.

«Cette initiative a redonné du pouvoir aux gens»

Le sujet est aussi devenu un thème de campagne pour les élections législatives du 26 septembre. «Le parti social-démocrate, les Verts et Die Linke se sont attaqués à la question dans leur programmes. Pas la CDU, ni le parti libéral, qui veut laisser faire le marché», détaille Monika Schmid-Balzert. Le parti de gauche Die Linke veut rendre possible un plafonnement des loyers dans tout le pays sur le modèle berlinois, et vise la construction de 250.000 logements sociaux par an. Le SPD prévoit 100.000 logements sociaux en plus par an et un contrôle strict des loyers dans les zones en tension. Les Vert veulent introduire le droit au logement dans la Constitution.
«Un plafonnement national des loyers, ce serait le minimum. La vraie solution, c’est de retirer le logement du marché et de la spéculation, estime une militante berlinoise. C’est pour cela que nous exigeons l’expropriation et la socialisation des immeubles d’Akelius et des autres grandes firmes immobilières». Tel est le projet de l’initiative “Exproprier Deutsche Wohnen et co.” qui demande à ce que la ville achète les quelque 240.000 logements de ces grandes firmes, mais contre une indemnisation, pas au prix du marché.
L’expropriation est légale en Allemagne de par l’article 14 de sa Loi fondamentale qui dispose que la propriété implique des obligations, «son usage doit contribuer en même temps au bien de la collectivité». De même, l’article 15 indique que «le sol et les terres, les ressources naturelles et les moyens de production peuvent être placés, aux fins de socialisation, sous un régime de propriété collective ou d’autres formes de gestion collective par une loi qui fixe le mode et la mesure de l’indemnisation». La Constitution précise par ailleurs que de telles nationalisations doivent être entreprises par le biais d’indemnisations dont le montant doit prendre en compte de manière équilibrée les intérêts publics et privés.
Le projet soumis à référendum n’est pas directement contraignant, sa mise en application dépendant du vote par la Chambre des députés d’une législation précisant notamment le montant exact des compensations. Le référendum bénéficie ainsi de la démonstration d’un large soutien de la population, ce qui l’amène à peser dans les négociations en vue de la formation d’un gouvernement berlinois à l’issue des régionales organisées le même jour. Arrivée en tête du scrutin régional, la sociale-démocrate Frantziska Giffey réitère cependant dans la foulée son opposition aux expropriations, tout en déclarant respecter les résultats du référendum, et de s’engager sur la rédaction d’un texte devant être soumis à un contrôle de constitutionnalité.
Tous les partis promettent de construire plus de logements ou de prendre des mesures limitant les hausses de loyers à l’avenir. Les sociaux démocrates sont d’avis qu’il faut suivre l’exemple de la ville de Hambourg, qui a réussi à stopper la hausse des prix par une accélération de la construction, notamment sur le segment des logements sociaux. Le parti de gauche Die Linke répond que le marché immobilier « n’est pas un marché comme les autres. Toute la question est de savoir si ces grands ensembles immobiliers, qui visent avant tout la maximisation du profit, ne sont pas mieux mis en valeur au sein d’un secteur du logement orienté vers le bien commun». Selon Die Tageszeitung, le quotidien de gauche de Berlin, «pour la première fois, la fin d’un pan du modèle néolibéral est réellement à portée de main», il y voit un «tournant» non seulement pour la capitale mais aussi pour tout le pays. Les électeurs berlinois «ne veulent plus – et ne peuvent plus – être le jouet et la proie des investisseurs financiers et des spéculateurs».
Les financiers et les banques font déjà grise mine. «Ce n’est pas un bon signal pour l’Allemagne en tant que lieu d’investissement», ajoute Roman Heidrich, directeur de l’évaluation résidentielle à l’agence immobilière JLL Allemagne, interrogé par l’agence Bloomberg.
Pour l’instant, c’est encore la loi du marché qui prime. Mais les militants berlinois ne lâchent pas l’affaire. «L’initiative référendaire nous a ouvert des perspectives, confie une jeune Berlinoise qui a participé au recueil des signatures pour l’organiser. Elle a montré que nous pouvions agir, elle a redonné du pouvoir aux gens. Nous savons désormais que nous pouvons avoir prise sur notre avenir, cela nous a rendu espoir».

Les lecteurs d’Enbata s’en rendent compte aisément. Dans un contexte bien différent, la bataille menée par les Berlinois, les clivages et les débats qui la traversent, ont bien des points communs avec la nôtre, en Iparralde. Ils sonnent comme un encouragement à nous mobiliser encore davantage, avant la manifestation du 20 novembre et au-delà.

+ Article réalisé à partir d’informations parues dans Le Monde, Courrier international, RFI, Les Echos, Zonebourse, Euronews, etc.

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