L’imagination et la volonté politiques permettent d’agir pour limiter le nombre de résidences secondaires et inciter leurs propriétaires à les louer à l’année. La surtaxe sur les résidences secondaires recèle en réalité un bien plus fort potentiel qui pourra être prochainement activé, dès la fin du processus de disparition de la taxe d’habitation.
Il y a deux mois, je m’étais arrêté dans ma double chronique consacrée à la résidence secondaire, me promettant d’y revenir sur un volet propositions. M’y voici donc. Mais je ne voudrais pas me lancer avant d’avoir à mon tour adressé mes sincères condoléances aux familles de Mixel Berhocoirigoin et Txomin Hegi, toute bataille sur la problématique du logement ou sur une autre n’ayant qu’inspiration à puiser dans celles qu’auront menées ces deux grands hommes.
Approfondir l’existant
Pour en revenir à la résidence secondaire, et à supposer que l’on se soit au préalable accordé sur la place centrale – et même préalable – qu’elle occupe dans la production de logement, la principale faiblesse que l’on observe y compris dans l’action publique la plus volontariste tient dans le caractère indolore de la surtaxe qui leur est imposée. Le fait est qu’avec une modeste hausse de 60% de la part communale de sa taxe d’habitation, le propriétaire d’une résidence qu’il a pu se permettre d’acheter pour ne l’occuper qu’épisodiquement, ne se trouve pas très fortement contraint d’en changer l’usage. Infirma lex, sed lex, si j’ose dire. Vu le temps qu’il a fallu entre le moment où Abertzaleen Batasuna commença sa campagne sur les résidences secondaires en 2005 –alors que personne d’autre à l’époque ne parlait de ce sujet ni à Bidart, ni sur la Côte d’Azur, ni à Paris–, et celui où cette surtaxe fut votée en 2014, on peut attendre à nouveau longtemps avant que l’on se décide à accentuer cette surtaxe de manière significative ou à voter une autre loi.
Mais cette surtaxe recèle en réalité un bien plus fort potentiel qui pourra être prochainement activé, dès la fin du processus de disparition de la taxe d’habitation. En effet, si AB puis EH Bai réclamaient une imposition spécifique et non une simple surtaxe, le fait que la taxe d’habitation ne disparaisse à terme, que pour les résidences principales, transforme de facto cette dernière en imposition spécifique sur les résidences secondaires. Cela ne change rien au poids de la surtaxe, me direz-vous. Mais comme toute taxe, celle-ci est le produit d’une base d’imposition et d’un taux, ce dernier pouvant donc être ensuite majoré jusqu’à 60%. Au plan local, on ne peut pas agir sur les bases ; par contre rien n’interdit d’agir sur les taux, qui sont votés en conseil municipal et dont l’augmentation concernerait désormais la cible visée, et elle seule. Il est alors aisé d’imaginer ce que pourrait représenter un taux considérablement augmenté et de surcroît majoré de 60%. Au mieux il deviendrait plus intéressant à un résident secondaire d’occuper son bien à l’année ou à défaut de le louer entre-temps, cette résidence devenant donc enfin principale, et a minima un considérable apport fiscal viendrait abonder les budgets municipaux, qu’il s’agirait ensuite d’utiliser à bon escient, dans la préemption foncière notamment. De toute évidence, un dispositif d’encadrement serait nécessaire afin de prévenir tout changement fictif de domiciliation fiscale, mais aussi afin d’exempter les patrimoines familiaux anciens…
Agir à la source
En matière fiscale, l’existant peut donc déjà être valorisé à plein, sans même changer la loi. Mais il convient tout de même d’être aussi imaginatif. L’idéal serait d’agir sur les résidences secondaires avant même qu’elles ne le deviennent, secondaires ! Agir donc à la source, à l’acquisition du bien. Rappelons ainsi que lors d’un achat, l’acquéreur doit verser au vendeur le prix demandé mais doit également s’acquitter des “frais de notaire”, dont une partie est versée à ce dernier et l’autre partie en “droits de mutation” à l’État, au département et à la commune. Ces droits de mutation représentent plus de 5% du prix de vente. Dans une zone géographique à marché très tendu, où les prix atteignent des niveaux parfois prohibitifs, ils peuvent donc représenter une belle somme. Mais au vu de l’impact qu’y représentent les résidences secondaires au plan social comme au plan écologique, il serait logique d’y appliquer le même type de pénalité que le malus écologique imposé aux véhicules polluants lors de leur première immatriculation: pour tout acquéreur déjà propriétaire de sa résidence principale les droits de mutation seraient doublés, sauf engagement à occuper ce nouveau bien à l’année ou à le louer durant une période significative par conventionnement avec une structure telle que SOLIHA. Là oui, cela nécessite de modifier la loi, comme pour la surtaxe ; avis aux parlementaires, il faut toujours un courageux ou une courageuse pour se lancer !
Qui confisque à qui ?
Ce ne sont que deux exemples mais on le voit, pour peu que l’on se creuse un peu les méninges on peut trouver des solutions. Je me souviens de ce conseil municipal luzien de 2012 durant lequel, après que j’aie encore une fois plaidé en faveur de la taxation des résidences secondaires, Michèle Alliot-Marie me rétorqua sèchement : “vous serez retoqué au Conseil constitutionnel !”. Heureusement qu’elle n’est plus là pour entendre ici proposer de doubler des droits de mutation, ou qu’elle n’a pas lu en novembre dernier dans ces mêmes colonnes qu’il fallait en zones tendues encadrer les prix de vente comme on encadre les loyers… La pauvre risquerait la syncope. Mais il faut croire qu’au plan législatif aucune forteresse n’est imprenable. En matière fiscale au moins, il convient seulement de tenter de trouver l’équilibre entre respect de la sacrosainte propriété privée et juste poids de l’intervention publique, ce dernier devant être fondé sur une légitimité reconnue ou un intérêt collectif. Or quelle plus forte légitimité que celle de faire passer le droit pour quiconque de vivre au Pays Basque avant celui pour quelques privilégiés de s’y offrir une résidence secondaire? Car là est bien la question, que je pose ici à tous ces élus de droite ou du centre qui considèrent que taxer davantage les propriétaires de résidences secondaires serait confiscatoire : qui confisque à qui et surtout, leurs résidences secondaires valent-elles donc l’exil de nos enfants ?
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Merci d’avoir évoqué rapidement hélas le sujet des patrimoines familiaux anciens…..
En effet nous avons été les victimes collatérales de cette surabondance de résidences secondaires car rien ne nous distingue de celles ci….
De ma génération nous avons été nombreux à ne pas trouver de travail ici et lorsque nous avons perdu nos parents la question du patrimoine familial s’est posée….la solution pour les moins aisés à été de le vendre aux plus offrant pour ceux qui le pouvaient le conserver est revenu à payer payer toujours plus de taxes
L’espoir étant d’y revenir à la retraite….j’y arrive enfin mais à quel prix !! J’apprécie la proposition de surtaxer au moment de l’achat de la résidence secondaire mais les élus trouveront toujours plus rapide et facile de taxer via la taxe locale….
Je m’imaginais en finir avec la questIon du patrimoine familial mais non il va falloir anticiper pour ma fille sinon…….
Bien cordialement
Maïté Olçomendy