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ENBATAk 60 urte
Jean-Marie Etchart, ancien Directeur de SOLIHA Pays Basque
En 60 ans, les pratiques dans la production de logements ont bien changé. Aux ensembles construits, par les acteurs sociaux (HLM), ou les promoteurs privés se sont succédé, progressivement, des programmes mixtes, dans lesquels les logements sociaux côtoient les logements du marché libre. L’initiative de l’opération venant, souvent, de l’acteur privé.
En même temps, les prix de l’immobilier ont flambé (+ 8% par an entre 2003 et 2009) pour atteindre 7 à 8 000€ / m2 en Sud Côte Basque, avec une importante artificialisation des sols (125 ha/an entre 1998 et 2008), une partie croissante de la construction neuve est dédiée aux résidences secondaires (10% sur la CAPB, 17% en Sud Côte Basque), la population locale peine à se loger, la promotion privée ne s’adresse qu’à moins de 30% des ménages, sur le littoral des locataires engagent jusqu’à 39% de leurs revenus au logement.
Néanmoins, une nouvelle approche se dessine, souvent soutenue ou mise en œuvre par les élus abertzale, dont quelques actions sont décrites ci-après.
Priorité aux aménageurs publics
Les opérations en VEFA (vente en futur état d’achèvement) sont celles portées par la promotion privée, et dans laquelle la Servitude de Mixité Sociale (SMS), impose l’obligation d’intégrer des logements sociaux en s’associant à des HLM. La production de logements sociaux en VEFA explose : 16% entre 2003 et 2009, 40% entre 2010 et 2016, une projection sur les projets potentiels en préparation portant sur 7689 logements laisse à penser qu’elle serait supérieure à 80%.
Il est urgent d’agir pour inverser la tendance, et de positionner les organismes publics (Sem, HLM….), en amont dans les opérations d’aménagements. Ils sont sur le terrain et ils en ont les qualifications.
Optimiser l’utilisation des outils d’urbanisme et de régulation
Leur intervention peut être facilitée par le recours à des dispositifs, comme les ZAD (Zone d’Aménagement Différé) qui permet aux élus d’avoir un œil sur les projets futurs, d’entrer en négociation, voire de préempter si les objectifs ne sont pas satisfaisants. L’inscription dans les PLU d’emplacements réservés pour les logements aidés est une garantie supérieure au SMS. En outre, comme initié déjà, par certaines communes, il convient de réfléchir à la réduction des zones urbanisables. Leur trop grand nombre attise l’action des professionnels, crée de la surenchère sur les prix et produit des logements inaccessibles au plus grand nombre. Une batterie d’autres outils existent qui conduiraient à un urbanisme raisonné et qu’il convient d’appliquer.
Réserves foncières
L’escalade continuelle des prix des terrains ou des logements devient intolérable. Si par la mise en œuvre des procédures, on peut tempérer les évolutions. Pour avoir des effets à long terme, il faudrait que les collectivités se rendent propriétaires des terrains à urbaniser dans quelques décennies. Ces espaces gelés, seront préservés de la spéculation immobilière et permettront à terme de produire des logements accessibles, pouvant mieux satisfaire la demande locale.
En même temps, les contributions très importantes consacrées, aujourd’hui, par les collectivités au financement des surcoûts fonciers, s’en trouveront réduites.
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