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Enbata publie l’analyse du Plan local de l’habitat réalisée par la mairie de Saint-Pierre-d’Irube au cours de sa présentation en séance du Conseil municipal, en décembre dernier. Une réflexion politique sur un dossier technique qui est aussi force de proposition en proposant un scénario alternatif pour lutter contre les difficultés croissantes de la population locale, face à l’augmentation du prix du foncier. Parmi les objectifs défendus, le maire de Saint-Pierre-d’Irube, Alain Iriart, préconise une réduction drastique des résidences secondaires et des logements vacants, tout en limitant les nouvelles constructions.
Suite et fin de la première partie accessible ici.
Ci-après figure la présentation réalisée auprès de la Commission territoriale NIVE-ADOUR, pour notre commune.
Le résultat assigné est le suivant :
Saint-Pierre-d’Irube / Hiriburu
Moyenne des logements construits entre 2010 et 2018 (9 ans) : 80,8 logements ;
Programmation globale prochain PLH (moyenne des logements/an) : 62 logements;
Indice de construction (nombre de logements/ an/1.000 habitants) : 12 logements ;
Programmation logements sociaux prochain PLH (moyenne des logements/an) : 37,2 logements ;
Taux logements sociaux dans programmation finale PLH : 60% ;
Nombre minimum de logements PLAI (en moyenne annuelle) : 12 logements ;
Nombre minimum de logements PLUS (en moyenne annuelle) : 12 logements ;
Nombre maximum de logements en accession sociale et en PLS (moyenne/an) : 12 logements ;
Monsieur le maire tient tout d’abord à souligner la qualité du travail de réflexion, de concertation et d’élaboration réalisé par la Communauté d’agglomération autour du Plan Local de l’Habitat pour le Pays Basque.
Pour la première fois à l’échelle de notre territoire, ce travail exhaustif de présentation des bilans de nos politiques d’habitat, menées séparément les précédentes années, éclaire de façon pertinente les enjeux et les décisions politiques à assumer, pour être à la hauteur des différentes problématiques qui se posent à nous en Pays Basque. Le diagnostic et ses différents constats, ainsi que les orientations communes stratégiques en matière d’habitat, de climat-énergie et de mobilité et les quatre orientations stratégiques desquelles découle le plan d’actions méritent d’être pleinement partagés.
Diagnostic
Cependant, si nous partageons le diagnostic et les orientations, la commune de Saint- Pierre-d’Irube/Hiriburu exprime ses plus fortes réserves quant à l’objectif pivot du nombre de logements neufs construits.
Il est prévu la création de 2.656 logements par an (2.777 sur la période 2015-2025). Cet objectif correspond en fait, principalement à la satisfaction de besoins externes: croissance migratoire (hors Pays Basque, Béarn et Landes) pour 1.367 logements par an, soit 43% de l’offre globale (49% des logements neufs). La résidence secondaire pèserait pour 892 logements par an soit 28% de l’offre globale (32% des logements neufs).
Cet objectif est présenté de façon trop discrète dans le constat n°1 du diagnostic au travers de la formule générale “Dynamique démographique forte et constante liée a l’attractivité du territoire”.
En fait, le solde migratoire et les résidences secondaires représentent 71% des besoins globaux et plus de 81% de la construction de logements neufs. Cet objectif pivot ne correspond donc que de façon très minoritaire aux besoins locaux à hauteur de 29%, besoins locaux qui sont pourtant l’axe n°1 du projet de PLH présenté : “Développer une offre davantage maîtrisée en volume et qualité, financièrement plus accessible pour les ménages locaux, confortant les centralités et mieux répartie notamment pour accompagner le développement du Pays Basque dans sa diversité”. Cet objectif ne peut être retenu en l’état. Il sacrifie en effet, à ces deux éléments qui conditionnent le niveau trop élevé de constructions neuves, à savoir :
a) La croissance démographique extérieure au Pays Basque, Béarn et Landes positionnée à +0,85%, ne repose que sur la croissance migratoire à +0,95%, la croissance naturelle étant négative à -0,10%. Ceci correspond à 1.367 logements par an, (6.835 logements sur la période du PLH) et pèse sur la moitié des logements construits.
b) La production de résidences secondaires : 892 logements par an représente 32% des logements neufs produits (4.460 logements sur la période du PLH). Ceci va nous conduire, en 2025, à un total de 22% de résidences secondaires pour l’ensemble du Pays Basque, en augmentation d’un point supplémentaire pour un total de 51.271 résidences secondaires (+9.808 par rapport à 2015).
Ces deux éléments conduisent à placer le curseur de réalisation de logements neufs à un niveau qui ne correspond pas aux besoins locaux et contraignent à produire toujours plus de logements pour satisfaire d’abord à “l’attractivité”.
Malgré le léger infléchissement prévu, l’objectif de 2.777 logements supplémentaires par an et la nature des logements produits, ne prennent pas suffisamment en compte l’inversion de tendance nécessaire sur les questions du besoin de résidences secondaires et du niveau de prise en compte de la demande extérieure.
Les conséquences à la fin du PLH seront probablement les mêmes que celles constatées sur la période 2010-2015, à savoir :
a) Évolution de la population qui passera de 302.980 (2015) à 332.685 (2025), soit prés de 30.000 personnes supplémentaires qui s’installeront très majoritairement sur les zones littorales et proches, puisque 90% des personnes de l’Île de France et des autres départements français, font ce choix. Cette évolution confirme le constat des 40.610 personnes supplémentaires constatées entre 1999 et 2015, chiffre qui n’est que le solde du flux migratoire global de 2015, puisque chaque année 7.583 personnes quittent le Pays Basque.
b) Augmentation constante et forte des prix des logements alimentée par cette spirale sans fin. Contrairement à ce qui était prévu et qui est toujours réaffirmé par le marché immobilier à savoir que les prix baissent en période de production massive de logement. C’est exactement l’inverse qui s’est produit ces dernières années, Juste après avoir atteint des niveaux record de production de 2.800 à 3.000 logements en moyenne par an, les prix ont augmenté de 20%, entre 2015 et 2018, portant le prix du m2 de 3.600€ à 4.300€. Cette inflation des prix prive la population locale de possibilités d’accession à la propriété en fonction de ses ressources, compte tenu de la concurrence avec des ménages plus fortunés, en particulier sur le littoral et le rétro- littoral.
c) Saturation à très court terme des communes du littoral et proches, avec une conurbation toujours plus large, plus dense et plus subie ; une pollution environnementale (air, eau) que nous ne parvenons pas à juguler en particulier en matière de mobilité et d’assainissement ; une insuffisance des équipements de services publics: emplois, crèches, piscines, animations culturelles en particulier sur la zone rétro-littorale ; transports congestionnés aux heures des mouvements pendulaires; langues, cultures et traditions locales malmenées dans ce secteur.
d) Progression du taux de résidences secondaires, qui dépasse les 40% sur plusieurs communes de la zone littorale qui nous conduit à la fin du PLH à 22% de résidences secondaires, correspondant à 51.271 logements sur 233.541 logements totaux (près du double de la moyenne française et Nouvelle-Aquitaine), qui a pour conséquence de sur-dimensionner l’ensemble des équipements publics et de tirer toujours vers le haut le curseur du nombre de logements totaux, pour satisfaire ensuite les besoins d’installation en résidence principale et les besoins de logements sociaux, rendant ainsi les objectifs SRU toujours plus difficiles à atteindre.
e) Augmentation du nombre de logements vacants qui continuent de croître pour s’élever à 13.829 logements vacants, soit 5,9% des logements totaux ; cette augmentation correspond à une progression de 2.140 logements vacants supplémentaires sur la période 2015-2025, dont une partie doit représenter une offre de location saisonnière mal appréhendée. Cette progression des logements vacants, qui devraient faire l’objet de réhabilitation complète ou énergétique en priorité, accroît de façon mécanique le besoin de création de logements neufs.
f) Artificialisation des sols (agricoles, voire naturels) sur toute la partie littorale et rétro-littorale, compte tenu de la pression exercée par le volume de logements créés sur cette zone.(…) Considérant le surdimensionnement du volume global de logements créés proposé par ce Plan Local Habitat, Considérant la prise en compte insuffisante des besoins locaux, à hauteur de 29% du volume de logements produits, Considérant le poids de la résidence secondaire dans la construction de logements neufs à hauteur de 32% qui contraint le niveau global de production, Considérant les conséquences de cette politique sur la saturation du littoral et rétro-littoral, sur l’augmentation continue du prix du logement et la difficulté d’une grande partie de la population locale d’accéder à la propriété, sur l’artificialisation du foncier et ses conséquences environnementales (…)
Après en avoir délibéré, le conseil décide d’émettre un avis sur le Programme Local de I’Habitat Pays Basque 2020-2025 en formulant la proposition de scénario alternatif suivant :
Pour inverser les tendances lourdes et subies, nous proposons de retenir un scénario alternatif plus équilibré et plus orienté vers la satisfaction prioritaire des besoins locaux : “desserrement”, nombre de personnes par foyer plus faible, décohabitation, famille mono parentale, personnes âgées seules, étudiants, jeunes travailleurs…; logements accessibles et solidaires à la portée de tous ; aide massive à la réhabilitation des logements vacants et anciens sous conditions de résidence principale ; meilleure répartition sur le territoire.
a) Objectif de constructions neuves ramené à 2.000 logements par an, moins 1/3 par rapport à 2010-2017 (3.049).
b) Logement accessible et solidaire (location et accession sociale) porté à hauteur de 55 à 60% du volume global de logements neufs (au lieu de 45%), soit 1.100 à 1.200 logements par an, avec un accompagnement ciblé, en particulier sur le rétro-littoral et les pôles structurants en matière de zones d’activité, d’équipements à la population (crèches, piscines, transport, activités culturelles…).
c) Réduction volontariste du nombre de résidences secondaires de façon à diviser par cinq le volume annuel (178 au lieu de 892), pour ramener le taux global de 22% prévu à la fin du PLH à 19%.
d) Meilleure diffusion sur le territoire avec des objectifs de 15 à 20% des logements hors zone littorale et rétro-littorale, ce qui suppose une réorientation significative des aides financières d’accompagnement en Pays Basque intérieur: équilibre financier des opérations, emplois de proximité, soins, services publics, assainissement…
e) Rénovation complète, et en priorité énergétique, des logements vacants et des logements anciens en réorientant les aides financières sous condition de location en résidence principale, avec un objectif de 1.400 à 1.500 logements par an pour faire retomber le taux de vacance de 6% à 4,5% à la fin du PLH.
f) Mise en cohérence indispensable avec les réflexions et l’élaboration des documents stratégiques du SCOT et des PLUi qui en préciseront les règles opérationnelles,
g) Négociation avec les services de |’Etat d’une approche et d’une évaluation à l’échelle du Pays Basque des politiques publiques de logement sous toutes ses dimensions, pour sortir de la logique arithmétique communale de la loi SRU qui oblige à construire toujours plus, toujours plus dense, toujours plus cher, aux mêmes endroits, privant ainsi les autres territoires plus ruraux de développement.