Pour lutter contre Airbnb, les lois et les règlements locaux sont des outils particulièrement efficaces. Mais il existe un autre levier, tout aussi puissant et difficile à contrôler de façon centralisée : les assemblées de copropriétés.
Grâce à son réseau tentaculaire d’hôtes, tout disposés à défendre les intérêts de la multinationale pour protéger leurs intérêts personnels, Airbnb déploie une stratégie de lobbying particulièrement efficace, comme un récent article du Monde l’a montré en amont des élections municipales : dans chaque région, des groupes d’hôtes multiplient leurs pressions sur les élus locaux, quand ils ne font pas directement de l’entrisme au sein des listes. Ils sont nombreux ? Peut-être, mais ils ne sont pas les seuls. En plus des dispositions législatives à l’échelle européenne, hexagonale ou locale, qui ont le mérite d’être efficaces mais peuvent être soumises à la versatilité politique, nous avons pour nous un réseau tout aussi tentaculaire fait de ceux qui ne veulent pas voir disparaître les logements à l’année, ceux qui veulent des voisins du quotidien à croiser le matin sur le palier, ceux qui pensent que les logements sont faits pour habiter et non pour spéculer : les copropriétaires.
Approbation du Conseil constitutionnel
La loi Echaniz-le Meur, adoptée en novembre 2024, a introduit un mécanisme particulièrement inquiétant pour Airbnb : elle facilite les règles permettant à une assemblée de copropriétaires d’interdire Airbnb au sein de la copropriété. Ce 19 mars, le Conseil constitutionnel a confirmé la conformité de cette disposition législative avec la Constitution. La façon dont les Sages argumentent leur décision est particulièrement éclairante : le Conseil constitutionnel reconnaît la volonté du législateur d’oeuvrer pour l’intérêt général en facilitant “la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme dans les copropriétés”, et en luttant “contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée”. Coup dur pour Airbnb.
Agir depuis chez soi
Le principe est simple : dans les copropriétés dont le règlement comporte une “clause d’habitation bourgeoise” (pas de panique, ça marche aussi pour les prolos : cela signifie juste que le règlement interdit les activités commerciales), il est possible d’interdire, à la majorité des deux tiers, la mise en location sur Airbnb des appartements qui ne sont pas une résidence principale. Traduction : là où auparavant il fallait l’unanimité des copropriétaires (ce qui rendait impossible toute évolution réglementaire puisqu’un unique copropriétaire pouvait à lui seul s’opposer à un changement du règlement), il “suffit” désormais de réunir les 2/3 des voix lors d’une assemblée générale de copropriété. Pour les copropriétaires résidents à l’année qui voudraient mettre un peu de beurre dans les épinards en louant leur logement quelques jours par an, c’est toujours possible.
Premiers remparts contre Airbnb
Selon le Plan d’action du PCAET (plan climat-air-énergie territorial) Pays Basque (actualisé le 21 juin 2025), le Pays Basque nord compte environ 9 500 copropriétés, soit près de la moitié (48%) des logements. Ce sont principalement des petites copropriétés (moins de 12 lots).
Compléter le règlement de compensation mis en œuvre par la Communauté d’Agglomération Pays Basque par des règlements interdisant Airbnb au sein de chaque copropriété présente plusieurs avantages. Déjà, cela permet à tous ceux qui résident hors de la zone tendue d’agir sans attendre que leur commune soit éligible à l’application du règlement de la CAPB : c’est une façon efficace et redoutable d’enrayer la stratégie de report de la multinationale vers les communes limitrophes de la zone tendue et l’intérieur du territoire. En zone tendue, cela permet également de rajouter un cordon de sécurité, et de doubler les possibilités de traquer les fraudeurs. Sans compter que, même si Airbnb a des stratégies de lobbying redoutables, difficile de poster un de ses sbires à la porte de chaque copro.
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