L’Edito du mensuel Enbata
C’est à une voix de majorité que le maire de Biarritz, Michel Veunac, a obtenu de son conseil municipal, le 30 juillet dernier, le financement de la rénovation et la modification de gestion de l’Hôtel du Palais.
La décision est de taille : la société exploitante, la SOCOMIX, dont la ville détient 67% des actions, se voit dotée d’un bail emphytéotique de 75 ans, lui permettant de contracter un emprunt à long terme destiné au financement de 64 millions de travaux.
Ce bail sera adossé à un contrat de gestion avec le groupe HYATT, encore en discussion sur la base de 3% du chiffre d’affaire, qui inclura le Palais dans son réseau international d’hôtels de luxe. Un loyer versé à la Ville, propriétaire, estimé à 920.000 euros, sera indexé sur les bénéfices.
Pour bien comprendre l’importance de l’enjeu municipal que constitue cet hôtel emblématique, situé entre plage et océan pour sa vocation balnéaire et église centenaire orthodoxe russe pour sa renommée cosmopolite, il faut remonter aux années d’après-guerre.
Après quatre ans d’occupation allemande qui faisait de Biarritz une base de repos pour son armée meurtrie sur tous les fronts, ce fut à la Libération l’installation d’une université américaine (BAU) qui permit à 5.000 soldats américains, en instance de démobilisation, de reprendre le cours de leurs études. Puis suivit un long passage à vide dans une France et une Europe encore sinistrées avec une frontière voisine franquiste totalement fermée. Ce marasme entraîna la fermeture de la majorité des hôtels biarrots, vendus à la découpe en appartements, provoquant le premier raz de marée de résidences secondaires. Disparurent ainsi les hôtels Carlton, Continental, Victoria, la moitié du Regina, le Central, le Grand hôtel, l’Europe, de France, des Thermes, Hélianthe, Bellevue, Lefèvre, d’Angleterre, Excelsior, Falaises, Métropole, Nadaillac, Maison carrée et bien des pensions de familles.
Dans ce tsunami hôtelier qui engloutit plusieurs milliers de chambres, la Ville prit l’heureuse décision d’acheter l’hôtel du Palais à la société fermière des casinos de M. Lillas, le sauvant ainsi d’une vente inéluctable par appartement. Pour maintenir son label de luxe, la Ville l’enrichit, entre autres, d’une piscine californienne à l’extérieur, avec ses “cabanas” et son restaurant de plein air, et créa, à l’intérieur, un centre sophistiqué de remise en forme avec piscine chauffée. Ceci lui permit d’être classé en 2009 “palace”, le seul sur la façade atlantique. Au-delà d’un patrimoine inscrit à l’inventaire des monuments historiques, l’hôtel du Palais est un outil économique majeur avec ses 180 emplois à l’année et 300 en saison, ses 150 chambres dont trente suites, ses deux restaurants, ses salles de congrès et de concerts.
En 1992, à l’arrivée de la mandature Borotra, l’hôtel qui jusqu’ici ne fonctionnait que cinq mois sur douze, fut ouvert à l’année et dégagea constamment, hors loyer de 350.000 euros, des bénéfices entre un et deux millions par an.
Cet hôtel tient aussi une part affective dans la mémoire des Biarrots qui ont eu, quasiment tous, un parent ou un voisin employé au Palais au cours du siècle. C’est enfin, le navire amiral de la politique touristique de Biarritz et du Pays Basque dont les intérêts sont, depuis trois ans, liés dans la marque officielle “Biarritz-Pays Basque” dont les deux notoriétés se confortent dans la promotion internationale de l’Etat et de la Région et a donné son appellation à l’entrée aérienne de notre territoire, l’aéroport de Parme.
Le projet porté par Michel Veunac, voté d’une voix, fait voler en éclats la ligne de partage de son assemblée municipale. Douze conseillers de la majorité ont fait défaut au maire, dont deux adjoints, alors que deux élus de la liste conduite aux dernières élections par Max Brisson, dont l’avocat Jean-Benoît Saint-Cricq jusqu’ici pourfendeur méthodique de la gestion du maire, approuvent la délibération dans un vote à bulletin secret.
Certains arguments contre relèvent de la forme et mettent en route un recours administratif susceptible d’annuler la délibération. D’autres jugent que la vente du Palais, estimé à 261 millions d’euros, permet de financer la nécessaire remise en état des trottoirs et des chaussées de la ville, la maîtrise des eaux usées déversées sur la plage…
Mais ne peut-on craindre, le droit de propriété étant souverain, de voir un jour, dans une perspective de privatisation et une impossible rentabilité hôtelière au regard de l’investissement d’achat, la vente d’appartements à la découpe qui fut évitée il y a 60 ans ?
D’autres estiment que “l’on peut continuer comme ça et accueillir parfaitement le G7 d’août 2019”, refusent un loyer “ridiculement bas pour une telle pépite au bord de la mer”.
Pour l’essentiel, l’architecture du projet municipal répond, à cette heure, aux intérêts de la Ville de Biarritz. Car elle conserve la propriété et le fond de commerce de l’Hôtel du Palais, elle consolide la notoriété de la station, elle valorise le principal outil économique hors d’un tourisme de masse, elle s’engage raisonnablement dans de coûteux travaux de rénovation forte d’avoir déjà heureusement investi et amorti 70 millions durant les 25 dernières années. Faut-il encore bien maîtriser le partenariat avec le groupe HYATT et placer à la tête de la SOCOMIX une personne de grande qualité au service exclusif de la Ville.
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Egia !
Jakes,
Voici, en réponse à ton éditorial ci-dessus, la lettre ouverte que je t’adresse :
https://www.amigorena.fr/actualites/lettre-ouverte-a-jakes-abeberri-a-propos-de-lhotel-du-palais/
Amicalement,
François
Lettre ouverte à Jakes Abeberri à propos de l’Hôtel du Palais
Par François Amigorena 12 septembre 2018 0 commentaire
Cher Jakes,
J’ai énormément de respect et d’affection pour toi et tu le sais.
Mon père, aujourd’hui décédé, et toi étiez en classe ensemble à l’école communale Jules Ferry et vous y partagiez le même pupitre au début des années 40.
Ton éditorial publié dans Enbata le 10 septembre dernier appelle néanmoins de ma part quelques remarques et demande le rétablissement de quelques vérités :
1) Je suis extrêmement surpris que tu connaisses aujourd’hui la rémunération prévue du groupe Hyatt dans le cadre du contrat de management (3% selon ce que tu écris), alors même que les conseillers municipaux de Biarritz sont, dans un incroyable déni de démocratie, tenus dans une ignorance absolue de toute information relative à ce contrat, et plus généralement de l’économie générale de ce projet.
2) Contrairement à ce que tu écris, le loyer de 920 000 euros NE SERA PAS INDEXÉ SUR LES BÉNÉFICES.
L’article 11.1 du contrat de bail emphytéotique prévoit seulement « une réévaluation annuelle en fonction des variations de l’indice du coût des loyers commerciaux ».
3) Ce ne sont pas « deux élus de la liste conduite aux dernières élections par Max Brisson, dont l’avocat Jean-Benoît Saint-Cricq », mais cinq qui ont approuvé la délibération relative à la signature du bail emphytéotique.
Les trois autres ont voté contre.
Le vote s’étant déroulé à bulletins secrets, je ne dévoilerai pas leurs noms ici, mais je suis certain qu’un peu d’arithmétique et quelques déductions basiques te permettront comme moi de savoir de qui il s’agit.
4) Ta crainte – par ailleurs légitime et que je comprends entièrement – de voir l’Hôtel du Palais faire l’objet d’une « vente d’appartements à la découpe » est TOTALEMENT INFONDÉE.
Le Plan Local d’Urbanisme bloque en effet la destination hôtelière du bâtiment.
En conséquence, même et y compris dans l’hypothèse d’une vente, cet hôtel ne pourra JAMAIS être transformé en résidence de prestige.
5) Si, il est parfaitement possible d’accueillir dignement le G7 en août 2019 à l’Hôtel du Palais sans un programme lourd de travaux de rénovation.
La simple réalisation de quelques travaux urgents et de quelques embellissements suffirait amplement et éviterait surtout de prendre le risque majeur que ferait courir à Biarritz un retard de livraison du chantier lourd et complexe qui est actuellement prévu.
D’autant plus que le calendrier prévisionnel qui est aujourd’hui sur la table est beaucoup trop tendu pour être raisonnable.
Et que dire du camouflet que subirait Biarritz si le chantier de rénovation tel qu’il est prévu dans le projet actuel du maire n’était pas livré à temps pour la tenue du G7 ?
Nous serions la risée du monde entier et je suis sûr que tu ne souhaites cela à aucun prix …
6) Enfin, et c’est le plus important, tu ne sembles pas avoir pris la mesure des risques excessivement lourds que le projet dans sa forme actuelle fait courir à la Ville et donc aux contribuables biarrots :
– l’urgence générée par le calendrier imposé par le maire nous place dans une situation de faiblesse incroyable vis-à-vis de tous les partenaires du projet : entreprises de travaux, banquiers, investisseurs, car il les installe dans une position de force dont ils profiteront évidemment pour nous imposer des conditions très défavorables à nos propres intérêts.
Nul besoin de sortir d’une grande école de commerce pour comprendre que lorsque l’on est trop pressé (de manière artificielle et inutile en l’occurrence), on perd les leviers indispensables à une bonne négociation.
– le découpage en 2 phases des travaux (rendu artificiellement obligatoire par le souhait de rénover massivement l’hôtel avant la tenue du G7) générera immanquablement de lourds surcoûts, comparativement à un programme de travaux réalisés en une seule fois.
Ces surcoûts seront bien sûr liés aux frais de fermeture puis de réouverture de l’hôtel (plusieurs millions d’euros !) pour une période très brève durant l’été 2019, mais également à l’évidente surévaluation des devis des entreprises de travaux qui chercheront à tout prix à se prémunir contre leurs risques de pénalités en cas de retard.
– le dernier risque est encore plus grave.
Tout ce montage juridico-financier ne tient que si, et seulement si, le plan d’affaires (chiffres d’affaires prévisionnels, taux de remplissage, prix moyen des chambres, etc.) soumis par le groupe Hyatt est respecté.
J’ai eu accès à ce plan d’affaires lorsque j’étais encore membre du Conseil d’Administration de la SOCOMIX, la société gestionnaire de l’Hôtel du Palais, et mon opinion de chef d’entreprise, comme celle d’experts du secteur hôtelier, est qu’il est exagérément optimiste.
Il prévoit en effet de générer plus de 10 (DIX !) millions de chiffre d’affaires supplémentaire en 4 ans.
L’hôtel réalisant ces dernières années un chiffre d’affaires d’une vingtaine de millions d’euros, nous parlons donc de 50% (CINQUANTE !) d’augmentation.
Or, l’hôtellerie est une industrie cyclique, sensible à la conjoncture économique, au contexte géostratégique, à l’évolution des modes de consommation, à la météorologie, etc.
Toute modification d’un ou plusieurs de ces facteurs aura donc forcément un impact direct sur les résultats commerciaux et financiers de l’Hôtel du Palais.
Et soyons très clairs : si le groupe Hyatt n’atteint pas les objectifs qu’il affiche, les emprunts contractés ne pourront pas être remboursés, la SOCOMIX sera placée en redressement judiciaire, le loyer prévu au bail emphytéotique ne sera pas payé à la Ville, la valeur du fonds de commerce sera réduite à zéro et le personnel de l’hôtel sera frappé par un plan drastique de licenciements économiques.
La Ville verrait donc le fleuron de son patrimoine amputé de la plus grande partie de sa valeur et les citoyens-contribuables biarrots n’auraient plus que les yeux pour pleurer.
Je connais trop l’amour immodéré que tu portes à Biarritz pour imaginer une seule seconde que c’est ce que tu souhaites.
J’espère t’avoir ainsi convaincu que ce projet, dans sa configuration et son calendrier actuels, est potentiellement funeste pour cette ville que nous aimons tous les deux.
Plutôt que de le défendre, je te propose donc de le combattre, à mes côtés et à celui des 16 autres membres du Conseil Municipal qui ont eu le courage et la lucidité de s’y opposer le 30 juillet dernier.
Arrêtons ensemble ce train fou avant qu’il ne déraille, obtenons ensemble que seuls quelques travaux de préservation et d’embellissement soient effectués avant l’été prochain et qu’un véritable débat démocratique, rationnel et apaisé, soit enfin lancé sur ce dossier si crucial pour Biarritz.
Je t’en remercie sincèrement par avance.
Amicalement,
François Amigorena
Conseiller Municipal de Biarritz