Avancée majeure : l’encadrement renforcé des loyers arrive au Pays Basque !

Ce lundi 21 octobre a été signé l’arrêté qui fixe les contours de l’encadrement renforcé des loyers dont l’entrée en vigueur est prévue le 25 novembre. Alda se réjouit de l’application de cette mesure qui va mettre un coup d’arrêt à l’envolée de l’ensemble des loyers en zone tendue et permettre aux locataires de continuer à pouvoir se loger dans le parc privé.

Loyers plafonnés

En zone tendue, il est déjà impossible d’augmenter le loyer entre deux baux locatifs au-delà de la variation de l’indice IRL. L’encadrement renforcé des loyers permet d’aller plus loin en instaurant un prix plafond au-delà duquel il n’est pas possible de louer un logement sous peine de sanctions. L’arrêté paru aujourd’hui établit ces plafonds, ou “loyers de référence majorés”, en fonction de différents critères : la zone tendue est découpée en 3 zones géographiques, et les logements sont répartis en fonction du nombre de pièces, de l’année de construction, d’un bail meublé ou non, d’un appartement ou d’une maison . À ce stade, seules les 24 communes de la zone tendue historique (1) sont concernées.

Ce plafonnement des loyers coupe court à l’envolée des montants des loyers mais aussi des prix de vente. Si les logements déjà loués ne pouvaient pas pratiquer une augmentation libre des prix, jusque-là rien n’empêchait les propriétaires de nouveaux logements mis à la location de proposer des loyers aux montants plus élevés que la moyenne. Avec, en conséquence, une répercussion sur la flambée générale des prix puisque la perspective de loyers plus élevés facilite l’achat de biens aux montants plus élevés. 

Démarche volontariste

L’éligibilité de la Communauté d’Agglomération Pays Basque à l’encadrement renforcé des loyers est le fruit d’une démarche volontariste des élus de la CAPB et de son Président Jean-René Etchegaray, en réponse à une mobilisation forte de la société civile. Alda avait en effet mis le sujet sur la table dès juin 2021 dans son diagnostic “Crise du logement au Pays Basque : 5 urgences” (2), et la plateforme unitaire Herrian Bizi – Se loger au Pays en avait fait l’une des demandes principales de la manifestation phare du 20 novembre 2021, lors de laquelle 8000 personnes avaient défilé dans les rue de Bayonne en faveur du droit au logement.

“ L’encadrement renforcé des loyers est une avancée majeure qui contribue à défendre le droit de vivre et se loger au Pays et Alda salue l’engagement des élus du territoire déterminés à apporter des solutions efficaces à la crise du logement. En rejoignant le groupe des 7 territoires qui expérimentent ce dispositif à l’échelle de l’Etat français, le Pays Basque partage désormais la responsabilité de prouver l’efficacité de la mesure afin que celle-ci soit prolongée au-delà de la période expérimentale prévue jusqu’à fin 2026.” analyse Ainize Butron co-présidente d’Alda. 

Des résultats probants

L’encadrement renforcé des loyers est en effet un dispositif expérimental mis en place par la loi Elan de 2018 et prolongé par la loi 3DS de 2022. Il est aujourd’hui testé à Paris (depuis 2019), à Lille (2020), Plaine Commune (2021), Lyon et Villeurbanne (2021), Est Ensemble (2021), Montpellier (2022) et Bordeaux (2022). Les 24 communes du Pays Basque Nord et les 21 communes de Grenoble – Alpes Métropole sont les dernières à rejoindre le rang de ces territoires pilotes.

Les premières expérimentations montrent des résultats particulièrement encourageants là où le mécanisme a été instauré. Dans son étude économétrique, l’Agence parisienne d’urbanisme Apur (3) établit que sur la période allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, l’encadrement des loyers a conduit à une baisse des loyers parisiens de 4,2 % par rapport à ce qu’aurait été la situation sans encadrement des loyers. Entre juillet 2022 et juin 2023, la mesure a fait économiser 1164 € sur l’année aux locataires. Des effets qui se renforcent dans le temps et sont particulièrement forts pour les plus petits logements. Le 4e baromètre de la Fondation Abbé Pierre paru en septembre 2024, vigie du respect de l’encadrement renforcé des loyers au niveau national, constate une baisse progressive des annonces frauduleuses qui passent de 32 % en 2022 à 28 % en 2024 (4).

Loyers au-dessus des plafonds ? Contactez Alda !

“Pour que cette expérimentation soit un succès au Pays Basque, il faut s’assurer que locataires comme propriétaires soient informés de la nouvelle réglementation, et que les premiers contrôles et sanctions soient mis en place.“ explique Malika Peyraut, co-présidente d’Alda. Dans le cas de la signature d’un nouveau bail au montant illégal, le locataire a trois ans après la signature du loyer pour demander le remboursement du trop-perçu. Dans le cadre d’un bail déjà existant, le locataire doit faire la demande à son propriétaire de diminuer le loyer au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail. En cas de refus, il peut saisir la Commission départementale de conciliation et, si aucune conciliation amiable n’est trouvée, se tourner vers le tribunal judiciaire. Le propriétaire s’expose à rembourser les trop-perçus et à une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

“Alda s’organise pour accompagner les locataires dans leurs démarches et appelle tous les locataires dont le bail arrive à échéance et ne respecte pas le plafond de loyer ou qui s’apprêtent à signer un nouveau bail au-dessus du plafond à contacter l’association sans attendre pour faire valoir leurs droits.” conclut Malika Peyraut.