Alors que des élus attaquent la compensation et l’encadrement des loyers avec des arguments infondés, il faut rappeler les diagnostics qui ont amené à la mise en place de ces dispositifs, les résultats qu’ils ont déjà produits, et l’importance de renforcer les politiques en faveur du logement à l’année.
Lors de la séance du conseil départemental des Pyrénées- Atlantiques du 26 juin dernier, le président Jean-Jacques Lasserre et le vice-président et maire d’Anglet Claude Olive ont eu des propos très durs – et sans fondement – contre le règlement de compensation et l’encadrement des loyers, ce qui constitue une grave attaque contre le droit de se loger au pays des habitants du Pays Basque.
Une double mystification
Dans son propos introductif, Jean- Jacques Lasserre a ainsi déclaré, en faisant référence à la compensation et à l’encadrement des loyers : “Trop de mesures ont été prises de façon dogmatique, symbolique“. C’est doublement faux. En effet, ces deux mesures ont été mises en place sur la base de diagnostics objectifs de la crise du logement qui frappe les habitants du Pays Basque. Et elles ont prouvé leur efficacité.
La compensation
L’élaboration du règlement de compensation s’est ainsi appuyée sur une étude de l’Agence d’urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP) montrant une augmentation de 130 % des meublés de tourisme entre 2016 et 2020, pour atteindre près de 11 000 Airbnb permanents[1] en 2020, soit autant de logements à l’année perdus dans un parc locatif privé total de 45 000 logements !
C’est ce constat – et la mobilisation massive de la société civile – qui a poussé les élus de la CAPB à adopter à une très large majorité (95 %), le 5 mars 2022, un règlement de compensation ambitieux, à la hauteur de l’enjeu. La justice a d’ailleurs, de manière constante, rejeté les demandes d’annulation du règlement déposées par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et l’Union des loueurs de meublés de tourisme (ULMT), en affirmant que la mesure de compensation est justifiée au regard de son objectif. Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 27 mars 2025, indiquait : “Le dispositif mis en place par la CAPB est justifié par un objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, constatée dans les communes concernées”. Et le Conseil d’État, dans son arrêt du 11 juin dernier, reconnaît l’existence “d’une raison impérieuse d’intérêt général de nature à justifier le règlement sur le changement d’usage”.
“La compensation et l’encadrement des loyers sont des garanties que les logements produits vont servir à loger la population à l’année.”
D’autre part, la compensation, entrée en vigueur le 1er mars 2023, a largement prouvé son efficacité. Elle a en effet stoppé net l’hémorragie des logements à l’année : alors que 9 600 autorisations de changement d’usage (valables trois ans) avaient été délivrées entre le 1er janvier 2020 et le 20 février 2022, seulement sept autorisations avec compensation ont été accordées entre 2023 et 2025, ainsi que des centaines d’autorisations temporaires dans le cadre des deux dispositions dérogatoires du règlement permettant notamment de loger les étudiants de septembre à juin.
L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers, quant à lui, repose sur une large collecte de données réalisée par l’Observatoire local des loyers (OLL, porté par l’AUDAP), “outil pérenne et neutre d’observation du marché locatif privé local, [résultant] d’une démarche partenariale associant l’État, les collectivités, l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL), la Caisse d’allocations familiales ainsi que les professionnels de l’immobilier.”[2] En se basant sur les données collectées, l’encadrement des loyers plafonne les loyers à un niveau correspondant aux prix actuels, c’est-à-dire des loyers déjà élevés. Il a pour effet de stopper l’envolée incontrôlée des loyers dans le parc neuf ou récent, qui serait sinon inaccessible à la très grande majorité des habitants du Pays Basque.
“Alors que 9 600 autorisations de changement d’usage (valables trois ans) avaient été délivrées entre le 1er janvier 2020 et le 20 février 2022, seulement sept autorisations avec compensation ont été accordées entre 2023 et 2025.”
Depuis son entrée en vigueur en novembre 2024, les locataires accompagnés par Alda pour rendre leur loyer conforme à l’encadrement ont économisé en moyenne 2 290 € par an. On est loin du symbole !
Qui veut noyer son chien l’accuse de la rage
Jean-Jacques Lasserre a ensuite affirmé que ces mesures “ont fait fuir les investisseurs privés”, avec pour résultat “un assèchement des rentrées fiscales pour les communes et pour le département, un accroissement des logements vacants, une production immobilière totalement atone”. Enchaîner de la sorte des propos péremptoires ne pourra jamais tenir lieu d’argumentaire. Si les problèmes évoqués sont réels (au moins en ce qui concerne la diminution des rentrées fiscales et la production immobilière atone, cela reste à démontrer pour l’accroissement des logements vacants), prétendre que la compensation et l’encadrement des loyers en sont la cause relève au mieux d’une grossière erreur, au pire d’une manipulation. En effet, la crise de la production de logements ces dernières années touche toute la France et est principalement due à la hausse des taux d’intérêts par la Banque centrale européenne en février 2022, ce qui a durci les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Comme l’explique un article du Monde du 5 janvier 2026, suite à cette hausse des taux d’intérêts, “de nombreux ménages doivent renoncer à devenir propriétaires. Les transactions immobilières s’effondrent aussitôt. Dans le neuf, la construction est stoppée net.”[3] Qui plus est, non seulement la compensation et l’encadrement des loyers ne sont pas la cause de cette crise de la production de logements, mais ce sont des garanties que les logements produits vont servir à loger la population à l’année, en empêchant leur transformation en meublés de tourisme ou leur mise en location à l’année à des prix prohibitifs.
“Depuis son entrée en vigueur en novembre 2024,les locataires accompagnés par Alda pour rendre leur loyer conforme à l’encadrement des loyers ont économisé en moyenne 2 290 € par an.”
D’autre part, la perte de rentrées fiscales est une des conséquences de la fraude consistant à déclarer faussement sa résidence secondaire en résidence principale. En faisant un parallèle avec le sport, ce n’est pas parce que des joueurs trichent en étant hors-jeu qu’on va supprimer cette règle, et personne n’aurait l’idée d’accuser la règle d’être la cause de la triche ! Au contraire, les moyens mis à disposition des arbitres ont été renforcés, avec notamment l’arbitrage vidéo. De même, les pouvoirs publics doivent lutter contre la fraude à la résidence principale. Il faut d’ailleurs saluer l’adoption, le 20 juin dernier, d’une convention de partenariat entre la CAPB et la Direction départementale des finances publiques (DDFIP), qui vise à renforcer la lutte contre cette fraude. Cette avancée est le fruit de la ténacité du député abertzale Peio Dufau, qui s’est fortement mobilisé sur ce dossier.
“Améliorer” la compensation, ou l’affaiblir ?
Claude Olive a lui aussi pris la parole lors de cette séance pour attaquer la compensation. Il s’est demandé “combien d’appartements ou de maisons ont basculé sur le marché de la location”, et a affirmé que “c’est zéro”, avant d’indiquer sans sourciller : “on est dans l’incapacité de dire combien d’appartements ont basculé”. Il faudrait savoir ! Nous avons ici affaire au stratagème classique des opposants à la compensation : ils passent systématiquement sous silence le fait qu’elle a stoppé net l’hémorragie qui a fait perdre des milliers de logements à l’année aux habitants du Pays Basque et prétendent évaluer la mesure sur le seul critère du nombre de logements revenus en location à l’année (oubliant au passage ceux achetés en résidence principale). Rappelons que ce n’est pas son objectif principal mais seulement une conséquence positive qui en est attendue, et bien réelle, comme Alda l’observe régulièrement.
Lors des débats autour du vote du règlement de compensation, en 2022, Alda avait d’ailleurs été prudente à ce sujet et écrivait dans une note adressée aux élus que “tous les meublés de tourisme ne deviendront pas location à l’année”.
Claude Olive s’appuie sur cette évaluation tronquée du règlement pour dire qu’il faudra “peut-être aller chercher comment on peut l’améliorer”. Attention, “améliorer”, pour les opposants à la compensation comme Olive, cela veut en fait dire assouplir. Or, tout “assouplissement” serait un énorme recul car la compensation ne s’appliquerait alors qu’à un nombre très réduit de logements, l’hémorragie reprenant dès lors aussitôt.
Des propos nocifs
Ces propos sont particulièrement nocifs : ils encouragent l’attentisme des propriétaires qui ne peuvent plus louer leurs biens en meublés de tourisme suite à l’expiration de leur autorisation obtenue avant l’entrée en vigueur de la compensation. S’ils sentent que le règlement est remis en cause, ces propriétaires vont avoir tendance à garder leur bien inoccupé dans l’espoir de pouvoir le relouer en meublé de tourisme. Il faut au contraire leur signifier très clairement qu’il ne sera pas touché à la compensation et prendre des mesures pour les encourager à louer à l’année.
Il est aussi indispensable de sauver l’encadrement des loyers, menacé de disparition en novembre prochain sur l’ensemble de l’Hexagone, de le pérenniser et de l’améliorer, notamment pour faciliter et sécuriser les démarches des locataires pour diminuer leur loyer lorsque celui-ci dépasse le plafond.
Agir pour le droit de se loger au Pays, c’est cela, et non pas attaquer les mesures existantes. Messieurs Lasserre et Olive, il est temps de clarifier quels intérêts vous défendez !
(1) Annonces actives pour des logements entiers proposés toute l’année sur les plateformes Airbnb et autres.
(2) www.observatoires-des-loyers.org
(3) Pourquoi il est devenu si difficile de se loger en France, peu importe son âge, ses revenus ou son lieu de résidence – Véronique Chocron, Le Monde, 5 janvier 2026 “Depuis son entrée en vigueur en novembre 2024, les locataires accompagnés par Alda pour rendre leur loyer conforme à l’encadrement des loyers ont économisé en moyenne 2 290 € par an.” “La compensation et l’encadrement des loyers sont des garanties que les logements produits vont servir à loger la population à l’année.”
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