A l’approche des élections municipales des 15 et 22 mars prochains, et alors que quelques maires plaident pour un assouplissement du règlement de compensation anti-Airbnb, il est nécessaire d’exposer clairement les termes du débat et de rappeler que les véritables enjeux sont la lutte contre la fraude et le renforcement de la compensation.
N’ oublions jamais qu’une victoire met des mois voire des années d’efforts patients et acharnés à s’obtenir, mais peut être balayée en un clin d’œil. Alors que les élections municipales se profilent, le règlement de compensation mettant un coup d’arrêt à la transformation des logements en meublés de tourisme permanents type Airbnb est, sans surprise, un argument de campagne, à grands coups de rhétorique trompeuse, de chiffres tronqués et de mauvaise foi. Dans cette dernière ligne droite avant les élections, tour d’horizon des arguments à destination des listes et candidats déterminés à défendre le logement à l’année.
Ne pas baisser la garde
Alors que le règlement de compensation qui s’applique sur les 24 communes de la zone tendue historique du Pays Basque est l’un des mécanismes les plus ambitieux à l’échelle hexagonale – et régulièrement cité en exemple – un retour en arrière serait dévastateur pour le territoire et la lutte globale contre la marchandisation des logements. Les élections municipales et le rééquilibrage possible des forces politiques lors de la nomination des futurs élus de la CAPB sont, pour les lobbies de tout poil, une brèche dans laquelle ils ne manquent pas de tenter de s’engouffrer afin de détricoter ce qui a été patiemment construit et voté en 2022 à une très large majorité (le règlement de compensation a été voté à 169 voix pour, 8 contre et 33 abstentions le 5 mars 2022) et après un très fort plébiscite populaire (8 000 personnes dans les rues de Bayonne le 20 novembre 2021). Constants, les maires d’Hendaye Kotte Ecenarro et de Saint- Jean-de-Luz Jean-François Irigoyen ont ces dernières semaines réaffirmé dans la presse leur volonté “d’assouplir le règlement”. Plus récemment, la maire de Biarritz Maider Arosteguy leur a aussi emboîté le pas, affirmant “qu’aujourd’hui, le phénomène a été enrayé” ?
Assouplir c’est affaiblir
Le diable se cache toujours dans les détails : si personne n’ose remettre en cause ouvertement le règlement de compensation, la proposition de “l’assouplir” reprise par ces élus est loin d’être la voix du compromis innocent, ni une nouvelle idée. Qu’entend-t-on par assouplir ? En juin 2024, le lobby du secteur des meublés de tourisme en Pays Basque, Entzun, publiait une note proposant “une règle simple : une personne physique = un logement loué en courte durée = un changement d’usage avec compensation à partir du deuxième bien”. Un “assouplissement” de ce type serait en réalité un énorme recul car il réduirait la mesure à un pourcentage très minoritaire du problème : en effet, la compensation ne s’appliquerait alors qu’aux personnes physiques détentrices d’au moins 3 logements (leur résidence principale + un meublé de tourisme permanent sans compensation + un autre meublé à compenser), ainsi qu’aux SCI. Le premier objectif recherché par la compensation (stopper l’hémorragie) ne sera plus rempli, puisqu’il sera possible de continuer de transformer des logements à l’année en meublés de tourisme permanents.
“Permettre de nouveau la mise en location de résidences secondaires en Airbnb, c’est faire repartir à la hausse la transformation de logements à l’année en résidences secondaires.”
Et à Maider Arosteguy, se contentant de “quelques dizaines de logements revenus sur la location à l’année” (contre 11 000 transformés en meublés de tourisme permanents), qui propose que les propriétaires de résidences secondaires puissent louer leurs biens 30 à 40 jours par an, rappelons l’extrême vigilance à avoir : c’est parce que le système Airbnb existait que des propriétaires ont transformé des logements en résidences secondaires, bénéficiant même de facilités bancaires. Permettre de nouveau la mise en location de résidences secondaires en Airbnb, c’est faire repartir à la hausse la transformation de logements à l’année en résidences secondaires…
Compensation et tourisme
“Le règlement de compensation ne devrait pas être appliqué uniformément sur la zone tendue car il dessert fortement certaines villes côtières fortement touristiques” nous dit-on. Déjà, le phénomène mérite d’être objectivé avec des données vérifiables. Ensuite, imputer la modification des pratiques touristiques sur la côte à un facteur unique, la diminution de meublés de tourisme (qui, pour la plupart, étaient des logements il y a moins de dix ans) semble plutôt audacieux, et occulte d’autres paramètres documentés ces derniers mois dans la presse : la diminution du pouvoir d’achat général qui implique une diminution de la consommation des touristes, une stabilité de la fréquentation des structures hôtelières classiques, une modification des périodes touristiques et un report vers les campagnes et la montagne. “Justement, il s’agit d’un effet de bord négatif de la compensation !” nous rétorquera-t-on, “à cause de la compensation, les touristes vont hors de la zone tendue !”. A cause de ça, ou du surtourisme ? Comme l’analyse La Semaine du Pays Basque : “les campagnes et la montagne attirent davantage hors été, offrant une respiration aux zones littorales saturées. Cette stratégie qui a été mise en place depuis plusieurs années par les acteurs locaux [du tourisme] semble donc porter ses fruits”. Bref, il faut savoir.
Compensation et emploi
Autre argument récurrent : la disparition des emplois liés à la diminution des meublés de tourisme (conciergeries et autres services liés). Là encore, il faut des données objectives sur le nombre d’équivalents temps plein concernés et rappeler que les emplois liés à l’industrie Airbnb n’existaient pas il y a moins de dix ans, et sont des emplois particulièrement précaires, à temps partiel voire parfois à la semaine pour des travaux de ménage, et payés au lance-pierre. Selon les Chiffres clés du tourisme Béarn et Pays Basque 2023 (ADT64), au Pays Basque il y a 5 690 offres d’emploi pour 3 425 demandeurs.
“Au Pays Basque, le problème ce n’est pas la main-d’œuvre… mais les logements pour l’héberger, une grande partie d’entre eux ayant été transformés en meublés de tourisme !”
Conclusion : le problème ce n’est pas la main-d’œuvre… mais bien souvent les logements pour l’héberger, une grande partie d’entre eux ayant été transformés en meublés de tourisme !
Compensation et logements à l’année
“Où sont les logements à l’année ?” font mine de s’interroger les détracteurs. Il n’y a effectivement pas de chiffres objectifs permettant de montrer le retour des logements à l’année mais il ne faut pas oublier un élément clé : jusqu’au 1er mars 2026, des meublés de tourisme permanents pouvaient encore être mis en location sans compenser puisque les autorisations de changement d’usage délivrées avant l’entrée de vigueur du règlement de compensation avaient une durée de trois ans. Depuis l’entrée en vigueur du règlement le 1er mars 2023, celles- ci expirent peu à peu : il y a ensuite une latence incompressible dans la décision de leurs propriétaires à mettre leur bien en location à l’année, ou bien le vendre (ce qui peut permettre à une famille résidant à l’année de trouver à se loger).
Conclusion : renforcer plutôt qu’assouplir
Si le règlement de compensation a stoppé net le tsunami qu’était la transformation des logements à l’année en meublés de tourisme et permis les premiers retours des logements à l’année, la gravité de la crise du logement est telle qu’une seule mesure ne suffit pas : dans cette période électorale, parlons plutôt de comment il faut renforcer et compléter le règlement de compensation. La lutte contre la fraude, qui empêche le retour de logements à l’année, est un des premiers enjeux. Les mairies ont un outil clé entre leurs mains : diminuer le nombre de nuitées auxquelles il est possible de louer sa résidence principale à 90 jours (contre 120 actuellement) comme le permet la loi Echaniz-Le Meur. L’avantage ? Diminuer les fausses déclarations de résidences secondaires en résidences principales pour continuer à louer sans compenser.
Autre enjeu pour éviter les effets de bord : étendre le règlement de compensation aux 11 communes qui y seraient éligibles (à savoir : Ainhoa, Bidarray, Cambo-les-Bains, Espelette, Halsou, Itxassou, Saint-Jean-Pied- de-Port, Saint-Pée-sur-Nivelle, Sare, Souraïde et Uhart-Cize), afin que l’hémorragie ne s’étende pas aux autres parties du territoire.
Enfin, il faut continuer de compléter l’arsenal de mesures permettant de répondre aux différents aspects de la crise : en sauvant l’encadrement des loyers menacé de disparition en novembre 2026, en trouvant des solutions innovantes face aux résidences secondaires ou pour encadrer les prix de vente, en luttant contre la spéculation, etc…
Un guide non exhaustif et bien détaillé de mesures ambitieuses et volontaristes est d’ailleurs proposé par la plateforme Herrian Bizi – Se loger au Pays à toutes les listes candidates sur : www.herrianbizi.com
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