A Mouguerre, un imbroglio d’acteurs et de règlements d’urbanisme a abouti à autoriser la construction de logements sur des terrains agricoles. Un mécanisme pervers, à décrypter pour éviter qu’il ne se reproduise.
Difficile de savoir entre la Commune, la CAPB, l’Etat, les promoteurs, le propriétaire du foncier, qui a œuvré pour que l’opération soit réglementairement possible mais les faits sont là : le maire de Mouguerre a délivré en août 2024 un permis de construire à Alday et à Habitat Sud Atlantic pour un programme de 35 logements – dont la moitié en logement social – sur un hectare de parcelles classées “agricoles” dans le PLU[1], et donc inconstructibles. Cette situation vaut la peine d’être décortiquée pour qu’elle ne se reproduise pas à l’avenir sur d’autres communes du territoire car si le mécanisme est compris, il deviendra possible de l’empêcher. Que s’est-il donc passé ?
Des outils d’urbanisme échelonnés…
Mouguerre a engagé une révision de son PLU, révision qui aura duré plusieurs années pour finalement aboutir en 2023. Les plannings se sont donc chevauchés entre les différents règlements adoptés ou en cours de validation : PLU, PLH[2], SCoT[3], ZAN[4], loi SRU[5] et autres acronymes familiers pour ceux qui naviguent dans l’urbanisme (et repoussoirs ou source de complexité pour les autres). L’adoption successive – et non pas simultanée – de ces outils ouvre un champ de possibles pour contourner la philosophie globale de maîtrise de la consommation des espaces naturels et agricoles.
Le mal initial, c’est le retard considérable de la commune pour atteindre 25% de logements sociaux et se mettre ainsi en conformité avec la loi SRU. Rappelons que 70% de la population est éligible aux logements sociaux. Si on ne construit que 50% de social, il faut donc construire globalement beaucoup plus de logements que nécessaire pour atteindre les 25% du SRU. Le parc privé “libre” continue de prospérer à des prix souvent inadaptés sauf pour une clientèle très aisée.
…Et des votes non respectés
On a pu penser que le PLH voté en 2021 par la CAPB nous protégerait de la surproduction en fixant un nombre maximum de logements par commune. Mais il faut bien constater que ce n’est pas le cas. Dans le cas de Mouguerre, lors de la révision du PLU, l’État a regretté que la commune le dépasse et a imposé un phasage pour repousser à après 2026 la construction de trois des six nouveaux quartiers annoncés, afin de vérifier à cette échéance leur compatibilité avec le futur SCoT et avec le “droit à artificialiser” qui sera attribué à Mouguerre par l’application du ZAN. Mais quid alors de l’opération des 35 logements ?
Une manœuvre en deux temps
C’est là qu’intervient la première étape permettant de faire passer le permis sous les radars lors de la révision du PLU : il n’est tout simplement pas annoncé, mais surtout les parcelles qui le concernent passent de UD (constructibles) en agricoles. Elles n’attirent donc pas l’attention. Car si ces parcelles étaient restées constructibles, l’État aurait pu y mettre son veto, d’autant qu’il avait explicitement demandé à ce qu’il n’y ait aucune extension urbaine dans le secteur concerné par ce permis, car éloigné de toute centralité. Mais comment alors demander le permis de construire ?
“Il existe une procédure dite de ‘division parcellaire en vue de construire’
qui, déposée par le propriétaire du foncier avant l’adoption du PLU,
lui conserve son droit à construire pendant plusieurs années,
même en cas de modification du zonage du PLU.”
C’est là que les non-initiés découvrent qu’il existe une procédure dite de “division parcellaire en vue de construire” qui, déposée par le propriétaire du foncier avant l’adoption du PLU, lui conserve son droit à construire pendant plusieurs années, même en cas de modification du zonage du PLU. C’est la deuxième étape.
La légalité de cette procédure est contestable dans la mesure où les orientations du futur PLU sont déjà votées et que ses enjeux sont bafoués, en l’occurrence la protection des terres agricoles. Mais plusieurs mois plus tard, quand le permis de construire est déposé, il est juridiquement trop tard pour contester la division parcellaire car les délais sont dépassés. Le permis est donc juridiquement valable.
Dans les communes qui connaîtront des révisions de PLU, c’est-à-dire tout le Pays Basque dans un avenir très proche, il faudrait mettre en place une surveillance de ces divisions parcellaires : soit pour les contester, soit pour s’assurer que les maires ne les accordent pas, ce qu’ils ont le pouvoir de faire par l’intermédiaire de “sursis à statuer“.
Ce travail peut être citoyen, mais il devrait surtout être fait par les services de la CAPB. Tout l’enjeu pour la Collectivité est de se donner les moyens de faire respecter les votes et la vision politique d’un territoire qui s’engage réellement vers la maîtrise de son foncier et la protection des terres agricoles.
[1] PLU : Plan Local d’Urbanisme
[2] PLH : Programme Local de l’Habitat
[3] SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale
[4] ZAN : Zéro Artificialisation Nette
[5] Loi SRU : loi Solidarité et Renouvellement Urbain. Elle impose aux communes de plus de 3 500 habitants un quota de 25 % de logements sociaux dans leur parc de résidences principales.
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