by L’offre de logements ne satisfait pas les attentes de la population locale, en raison de l’inéquation en-tre le prix des logements et les revenus des ménages. Les difficultés d’accès au logement persistent donc, grossissant les listes des demandeurs d’un logement social, éloignant la résidence du lieu de travail, entraînant des coûts de déplacement de plus en plus élevés.
Un niveau élevé de construction de logements…
Notre attention est à chaque instant attirée par les chantiers de construction, les panneaux de promotion immobilière ou les encarts dans la presse. C’est un secteur très actif, proposant de multiples program-mes.
Les statistiques de la Direction Régionale de l’Environnement et du Logement (DR EAL) le soulignent pour le département des Pyrénées-Atlantiques.
Au vu du nombre de logements autorisés en 2011, la construction se poursuivra encore pendant plusieurs mois.
… non adapté aux besoins de la population locale
L’étude menée en 2011 par la Communauté d’Agglomération Côte Basque Adour (ACBA) pour élaborer son programme local de l’habitat en fournit les éléments.
Le décalage entre l’offre et la demande est important. Les ménages sont contraints
* soit d’intégrer un logement dont les charges grèvent lourdement leur budget, bien au-delà de la norme acceptable de 33% consacré au logement
* soit d’aller loin de leur lieu de travail, afin de rechercher une solution conforme à leurs revenus. C’est bien souvent, 30 à 45 minutes qu’ils doivent consacrer au trajet domicile-travail, les frais de déplacement venant alors amputer leurs ressources.
Le décalage se trouve aussi entre le bassin d’emploi et le bassin de vie.
80% des emplois du bassin de vie (vaste zone de 330.000 habitants entourant l’Agglomération et incluant le Sud des Landes) se localisent dans l’Agglomération.
La production de logements est dominée par l’initiative privée (promoteurs, agents immobiliers…).
94% de cette production n’est pas accessible aux ménages locaux.
Elle est ouverte à une clientèle aisée, souvent extérieure à l’Agglomération.
1/3 des acheteurs est extérieur aux Pyrénées-Atlantiques et Sud des Landes.
Sur un échantillon de 773 biens vendus en 2009, seuls 15% des acheteurs ont plus de 60 ans, 59% ont moins de 50 ans, 26% de 50 à 59 ans.
Il faut consacrer 3.000 e par mois pour acheter un terrain et y édifier une maison (450.000 e) ou 1.600 e par mois pour un appartement (221.000 e).
Le prix d’un appartement a augmenté de 47% en 6 ans (2003/2009).
Une offre importante de terrains constructibles
La côte basque a attiré les professionnels de l’immobilier. Ils y sont nombreux et la concurrence s’est installée. Leur tâche est facilitée par les opportunités que leur offrent les documents d’urbanisme (PLU).
Ces derniers ont ouvert à l’urbanisation de vastes zones qui vont bien au-delà des besoins de la collectivité.
Logiquement, les professionnels contactent les propriétaires, qui sont tentés de faire monter les prix. Le plus offrant achète le lot.
Ayant souvent l’obligation de réaliser une quote-part de logements sociaux et d’intégrer dans son montage un prix d’achat du foncier élevé, le promoteur peut être amené à négocier avec la collectivité une révision du statut du terrain, afin de pouvoir y construire plus de logements qu’initialement autorisés.
Parfois, les terrains constructibles sont situés dans une zone non couverte par l’assainissement collectif. Il faut donc une superficie plus importante pour y réaliser l’assainissement non collectif dont l’efficacité n’est pas certaine: d’où, une surconsommation foncière et l’étalement du mitage.
Une action publique plus forte
Les collectivités ont souvent inscrit dans leurs documents, l’obligation de réaliser, dans tout programme, un quota de logements sociaux.
Quand l’initiative est privée, et que le promoteur a été le premier à acheter le terrain, c’est lui qui mène la négociation. Il contacte les bailleurs sociaux, les met en concurrence, leur réserve une partie du terrain (pas forcément la mieux placée). Les bailleurs sociaux, pour équilibrer les opérations sont contraints:
* soit de proposer dans leur gamme des logements locatifs «haut de gamme» (PLS/ PLUS) plutôt que des logements locatifs très sociaux (PLAI) ou de favoriser l’accession sociale à la propriété
* soit d’incorporer des fonds propres conséquents, avec le risque, à terme, de fragiliser leur assise financière.
Ils subissent ainsi des éléments qui les dévient de la réalisation du programme le mieux adapté aux besoins.
Les Collectivités locales sont très engagées dans la production de logements sociaux. Elles exigent, pour tout programme, une proportion de logements à loyers maîtrisés. Elles consacrent de l’argent à l’équilibre des opérations de logements sociaux (prise en charge du foncier, subventions…).
Elles ont bien d’autres possibilités pour éviter la spéculation comme,
*celle d’instaurer des Zones à Aménagement Différé (ZAD)
*celle de définir des emplacements réservés au logement social
*celle de ne pas ouvrir à l’urbanisation plus de terrains qu’il n’en faut pour un développement maîtrisé de la commune
* celle d’investir dans l’aménagement en faisant appel en complément des opérateurs privés à des opérateurs publics qui maîtriseraient la destination des terrains (investissement privé, logement social ou équipements publics).
Afin d’avoir plus de cartes en mains, certaines collectivités ont même, dans une démarche volontariste, réduit les zones constructibles en les convertissant en terrains agricoles.
PNRQAD : une nouvelle étape pour le centre historique de Bayonne
Le Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés
Depuis 30 ans, la ville enchaîne les procédures pour améliorer la qualité des immeubles et des logements du centre ville. Des centaines de logements ont été réhabilités. S’il y a eu intervention des HLM, l’essentiel des projets a été réalisé par des propriétaires privés, incités par des subventions aux travaux, ou bénéficiant d’avantages fiscaux au titre de la loi Malraux.
Il reste encore beaucoup à faire; 920 logements vacants ont été recensés, soit 1 logement sur 5. L’évolution des normes en terme de sécurité incendie ou d’insalubrité a rendu d’autres logements à la limite de l’habitabilité.
Le projet prévoit la réhabilitation de 385 logements par des propriétaires privés, et 47 par des bailleurs publics. Il allie l’incitatif et le coercitif. L’initiative privée sera d’abord encouragée par la mise en place de financements attractifs dans le cadre d’une opération programmée de l’habitat et de rénovation urbaine.
Pour aller plus loin, dans six îlots jugés prioritaires, si les propriétaires sont réticents ou dans l’impossibilité de remettre en état les logements et immeubles, on pourra aller jusqu’à l’expropriation.
L’Etablissement Public Foncier (EPFL) sera mis à contribution pour ces acquisitions difficiles, avec l’implication financière de l’Agence nationale de rénovation urbaine.
Points d’actualité
Taxation des plus values immobilières
– Elle concerne les terrains, résidences secondaires et biens locatifs.
– Sont exonérées les résidences principales et quelques autres cas particuliers.
L’attente pour une exonération totale sur les plus values est repoussée de 15 ans à 30 ans, alors que le taux de taxation augmente de 31,20% à 32,50%.
Défiscalisation au titre
du dispositif Scellier
Le dispositif Scellier, très souvent utilisé dans la commercialisation des logements neufs, s’applique à des propriétaires qui achètent un bien afin de le louer au moins 9 ans. Le taux de réduction d’impôts chute de 25% à 13%, tout en étant soumis à de nouvelles exigences en terme d’isolation et de maîtrise de l’énergie, car le bâtiment doit être classé «de basse consommation».
Bientôt un Hôtel Social
En projet depuis de nombreuses années, il est aujourd’hui en cours de construction. Il devrait être livré pour l’hiver prochain.
Il est situé à Biarritz, près de la gare. La maîtrise d’ouvrage est assurée par la Communauté d’agglomération côte basque Adour; la gestion sera dévolue à l’Association Atherbea, largement engagée dans l’accueil et l’hébergement des personnes en grande difficulté.
Ce sont 20 chambres, 30 lits, qui viennent compléter une offre réservée aux plus démunis.
Le Foyer des Jeunes travailleurs
s’agrandit
Sous la maîtrise d’ouvrage de l’organisme HLM, Habitat Sud Atlantique qui en a assuré la construction, près du Conservatoire de Musique à Bayonne, le Foyer des Jeunes Travailleurs va gérer 39 chambres supplémentaires destinées aux jeunes travailleurs, aux apprentis et aux travailleurs saisonniers.
L’attractivité du Pays Basque et une commercialisation dynamique conduisent à la vente de tous les logements construits. Pour autant la demande locale n’est pas satisfaite et souffre de la cherté des biens tant en vente qu’en location. Il appartient aux collectivités publiques de poursuivre les efforts pour rééquilibrer l’offre et la demande. Elles ont, à cet effet, à leur disposition un arsenal de textes, d’outils et des procédures.
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